Zmiany ustawowe dotyczą m.in.: zasady ewidencjonowania i rozliczania funduszu remontowego, zakresu stosowania ustawy o własności lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną.
Zmiany w funduszu remontowym
Nowela wprowadza obowiązek rozliczenia wszystkich wpływów i wydatków funduszu remontowego dla danej nieruchomości. Poprzednio obowiązek rozliczenia istniał tylko w odniesieniu do pojęć księgowych, tj. przychodów i kosztów, a wpływy i wydatki funduszu remontowego były jedynie ewidencjonowane.
Z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni (właściciele większości lub wszystkich lokali wyodrębnionych w obrębie danej nieruchomości) właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, w wysokości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków z funduszu remontowego według stanu na dzień ustania członkostwa. W ww. przypadkach spółdzielnia niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.
Zakres stosowania ustawy o własności lokali
Znowelizowane przepisy określiły zakres stosowania ustawy o własności lokali w sposób wariantowy. Zakres stosowania ww. ustawy w dużej mierze zależy od rodzaju podjętej (lub nie) uchwały przez właścicieli posiadających odrębną własność lokali, i tak:
większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach w obrębie danej nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólna będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy, właściciele lokali zobowiązani są do uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu. Spółdzielnia rozlicza z właścicielami lokali fundusz remontowy, co zostało opisane w części „Zmiany w funduszu remontowym.
Wyodrębnienie własności wszystkich lokali
Po wyodrębnieniu własności ostatniego z lokali stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Spółdzielnia w terminie 14 dni od wyodrębnienia ostatniego lokalu musi pisemnie powiadomić o tym fakcie wszystkich właścicieli lokali danej nieruchomości. Spółdzielnia rozlicza z właścicielami lokali fundusz remontowy, co zostało opisane w części „Zmiany w funduszu remontowym”.
Zarząd powierzony
W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach w obrębie danej nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będzie wykonywała spółdzielnia jako zarząd powierzony. W tym przypadku zastosowanie znajdą przepisy dotyczące funkcjonowania spółdzielni. Jedynie do podjęcia uchwal o czynnościach przekraczających zwykły zarząd (typowe działania zarządcy nieruchomości) oraz obowiązku prowadzenia ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną możliwe jest stosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Będą one jednak mogły być stosowane odpowiednio tzn. wprost lub z modyfikacjami albo w ogóle.
Janusz Baranowski
Prezes Stowarzyszenia
Legionowskich Lokatorów
Napisz komentarz
Komentarze